在房子面前 永远不要谈中产(组图)

2017-05-04 06:19:47

最近大家都在说,这届年轻人要做好吃苦的准备了但世事飞转,吃苦的准备刚提上日程,一切的准备还未就绪,这届年轻人就被飞涨的房租进行了降维打击 在房子面前,永远不要谈中产 7月,全国热点城市的房租价格暴涨据中国房价行情网数据,7月深圳房租同比大涨了29.68%,北京也是高达21.89%,广州21.65%,上海16.46% 即便逃离了北上广深,成都、西安也有高达30.98%、25.08%的同比涨幅 以北四环芍药居北里为例,去年8月,60平米的两居室租金是5500,而今年同样的大小,已经涨到7200房租涨幅达到30%左右,去年租80平房子的钱,今年只能租到一套60平的房子 有人说,房价消灭了中产,房租消灭了穷人但按照过去一段时间的数据来看,房租消灭的,可不只是穷人 1、被房租打击的精英人群 美国住房及城市发展部将一个家庭/个人租金开销超过30%的可支配收入定义为成本负担(cost burdened)由此观之,中国房屋租收比早已严重超标,达45% 而据2017年统计局公布的数据,北京非私营就业人员平均工资为10975元,要想不构成成本负担,租房开销就不能超过10975的三分之一也就是3658元 这意味着,在北京,能够负担起每月5000元左右房租的群体,已经算得上是中高收入人群然而据一名刚毕业不久的机械类博士在论坛上分享的经历,他去年5300元的房租今年涨到了7100元,而自己收入只有一万出头 近段时间的房租,就像是坐上了火箭,涨1000元是基本,随着地段与房屋质量的升级不断往上升,有的甚至到达10000元这不仅仅是让穷人住进了桥洞,中产搬进了陋室,就连拥有极强支付能力的精英阶层,也难免感到棘手 有消息透露,著名学者、哈佛大学燕京学社研究员黄万盛在北京每月花19000元租的房子到期后,房东径直要求上涨5000元稍一犹豫,中介告诉他,带看时房东又提价至月租28000元 在房价受到抑制以后,房租上涨,本是意料之中但对比近几年房租上涨的趋势,问题显而易见 2000年到2012年,房租增长缓慢,北京管庄一个60平米小两居直到2012年也仅涨到2500元2012年,房租上涨到3500元2012年到2017年,5年间上涨到4500元而第三次一千元涨幅,上涨周期急剧压缩,只用了一年时间,就上涨到了5500元 △北京租赁市场普通住宅租金走势图 数据来源:云房数据研究中心 据统计,北京的租赁价格指数已经连续19个月上涨而我爱我家集团研究院的数据则表明,7月份北京的住房租赁月均租金已经到达4902元/套,环比6月上涨2.9%而根据《财经》报道在采访北京租户所得的数据,相比去年,北京单间的月租金涨幅可高达35%,即使较低涨幅的也有20% 2、房租上涨背后的人为 如今正值毕业季,房租上涨本属平常且2015年至今,北京市累计拆违1.2亿平米北京的房屋建筑总面积为8.82亿平方米,一年拆掉近6000万平米的违章建筑,相当于每年拆掉了全市1/14以上的房子 大量的拆除并没有改变北漂青年的执着,2017年北京人口负增长仅两万更多的人,不过是被驱赶到了更逼仄的空间里,继续苟活供需矛盾一时激烈,也是有的 但根据包邮区包叔的叙述,在相同的时间跨度内,上海拆掉了更多违建,达到了1.6亿平方米,比北京还多4000万平米,但并没有出现房租的剧烈上涨 可见,北京房租的上涨实则离不开一系列的人为 △数据来源:Real Data数据库 从Real Data的数据来看,2017年8月开始,北京租赁新增挂牌房源量逐月下降,到2018年2月到最低谷,数量不到2017年8月的一半有人说,在房价受到控制以后,资本又将用在房价上的一系列杠杆,用在了房租上 这一猜测,在这个月月初,被水木论坛的匿名帖子给掀到台面 帖子是一个网名叫“仙翩”的业主发出的,在帖中他讲道:“自家房子要出租,在天通苑,120平三居,心理预期是7500很不错了,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500给11个月,蛋壳给加价到9000,自如报价提高到9500,蛋壳急了,说总比自如高300元,最后几轮过后蛋壳给到了10800每月” 在帖子中我们可以看到,这位业主在自己并没有开口要价的情况下,眼睁睁看着自己的房屋租金上涨了三千多 该帖子发出后,一石激起千层浪而我爱我家的前副总裁胡景晖其后的发言,更是佐证了帖子中所述的租房中介之间的房源大战 胡景晖称:自如和蛋壳等长租公寓以超出市场价20%到40%的水平在拼命收房,引起了北京房屋租赁价格的暴涨如此舆论一时哗然,将蛋壳和自如认定为近期北京租房市场变化的罪魁 3、资本是否无辜 自如和蛋壳一叠声喊冤链家旗下的研究院说,北京租赁住房的机构化比例为10.3%,自如也表示,自己的力量还很薄弱,完全没有形成垄断,并控制定价权但事实上,10.3%这个数字,严重缩水了 左晖曾说过,北京总共有700万套房子中,有三分之一是在租房市场上,也就是有233万套去年自如CEO熊林给40万北京自如客写过一封公开信按照这个数字保守估计,自如至少已经拿下了20万套房源,市场占比至少为8.5%自如加上相寓和蛋壳等其他品牌,北京租赁住房的机构化比例至少为20% 自如这类长租平台,通过收集房源,进行统一的装修与家居配置,优化了北京房屋租赁市场,为租客提供了更优质的房源、更透明更安全的消费场景,也为房东提供了更稳定省心的收益也在一定程度少,减少了“黑中介”的存在 运营成本更高,房屋更优质,从一定程度上来讲长租公寓价格高于市场价是可以接受的但错就错在不该通过资本圈地,囤积居奇 “房住不炒”提出以后,“租售并举”接棒而上政府希望有资本能够进入,完成房租的侧改革但只租不卖的房,其利润微薄,资金回笼缓慢,企业现金流也势必窘迫 涸泽而渔,自然是不可能的房东也不会让自己购房的成本白白浪费掉,企业要想找回当初在售房中获得的利润,也就只能层层向下,把所有成本交给租房者买单 于是,当初在房地产中玩起的那一套被用到房租上来把持房源,掌握房租定价权房东渔翁得利,平台风生水起,只有那些租房者们,是无辜的 4、困局何解 人说房价猛于虎,但房租的上涨,比房价更致命在房价飞涨的时候,低收入人群还有租房这样的后退之路而房租的飞涨,无疑是让大量蓝领及低收入白领连挣扎求存的机会也变得渺茫 一个让人难以生存的城市,势必会迎来大量的人才流失而人才流失的背后,则是这个城市经济的萧条 然而,仅仅依靠政策管控,出台指导价和举报制度,却是堵不如疏的租金受到管制,房东得不偿失,宁愿将房屋空置而大量空置,只会导致市场上的房源愈加减少,供需矛盾加剧 资本原本应该动员社会剩余资源,扩大供应就好比让私家车加入运营行列,缓解出行压力的滴滴却在房屋的长租上长出利齿,成为啃噬“无产青年”的二房东 与民争利、房源大战的背后离不开可发掘房源的匮乏工业用房、酒店式公寓这类剩余资源,在政策面前,很难真正被转成住房利用起来 但有句话说得好:“做什么的,就不是做什么的”长租公寓的利润,又何必一定要在租金上找补回来 好比自如的资产证券化,以租金收益权为基础资产作担保,投放到金融市场上发行租房市场消费分期类ABS,让各路资金认购,每年分红此举资金获取成本不高,也为其后期的运营提供了资本 而自如后期的盈利,则更是可期链家庞大的采购量已经帮他成为全国最大的床垫厂,门锁厂、家具厂大股东由此可见,长租平台大可以租赁聚集平台流量,再图其余伟业,又何必在租金这一条绳子上吊死,还拉下一大波垫背的穷人 好好的房租,楞是被二房东“盘成了肉价钱”这是人性的扭曲,还是道德的沦丧如果这届年轻人真的需要做好吃苦的准备,也请让大家有房可居,不至于流离失所 若连房租都高不可攀,