中国房产泡沫面临被刺破(图)

2018-02-03 15:21:40

在利率市场化背景下,央行的货币政策操作发生变化央行并未调整存贷款基准利率,而是通过维持银行体系偏紧的资金面,推高银行间同业拆借利率(及回购利率) 目前银行间回购利率已升至历史高位,利率逐渐传导至实体经济,其影响相当于加息房地产市场首当其冲近期全国各大城市首套房贷利率普遍上浮,在过去一年之内居民购房贷款变相加息160~220个BP 历史经验表明,加息是房地产泡沫破裂的触发因素中国的局部地区房地产泡沫面临被刺破的风险 一、银行资金面收紧,房贷变相加息160~220个BP 自从6月份钱荒之后,银行体系资金面持续维持偏紧的状态尽管银行间7天回购加权平均利率从6月份7%的异常高位回落,但是仍然维持在4%左右的水平,持续处于同期历史高位 例如,8月份银行间7天回购加权平均利率为4.07%,创同期历史新高,比2011年8月高出16个BP,而2011年8月份的通胀率是6.2%,2013年8月份的通胀率是2.6% 9月份以来,随着银行体系资金面的持续偏紧,银行资金利率的上行传导至房地产市场,促使房贷利率大幅上调 北京、杭州、南京、济南等全国各大城市的商业银行纷纷上浮房贷利率,此前的八五折首套房贷优惠利率相继取消,实行基准利率深圳、广州、太原等城市的商业银行甚至实施首套房贷利率上浮10-20% 尽管央行并未调整存贷款基准利率,但是银行资金利率提高传导至房贷利率上浮,同样取得了加息的效果这一货币政策操作方式比以往意义上的加息更具市场化这在一定程度上可以看作是转型期的新的宏观调控思路 应对当前房价的上涨,房地产调控不再使用行政手段(事实上,限购、限贷等行政手段已经用到极致),也不再使用更具行政化的上调存贷款基准利率而是在利率市场化的背景下,通过收紧银根,提高银行间同业拆借利率(及回购利率),从而传导至房贷利率 首套房贷利率从八五折优惠到基准利率上浮10-20%,对应利率水平从5.57%提高至7.21%~7.86%,相当于加息160~220个BP 2004-2007年和2011年的两轮加息均导致局部地区房价大幅下跌,本轮房贷利率的大幅上调也将导致局部地区房地产下行风险的爆发 二、国内外历史经验:加息是房地产泡沫破裂的触发因素 从国内外的历史经验来看,大幅度的加息是刺破房地产泡沫的主要因素 2004-2006年,美联储连续加息刺破美国房地产泡沫2004年6月30日,美联储加息25个BP,并启动了两年的加息周期 从2004年6月到2006年6月,美联储连续加息17次,联邦基金利率从1%提高至5.25%,累计加息425个BP受此影响,美国房地产市场长达10年的繁荣期结束 1996年1月~2006年6月,美国标准普尔/CS10个大中城市房价累计上涨196%,而2006年6月~2012年3月,10个大中城市房价下跌35% 1989-1990年,日本央行连续加息刺破房地产泡沫1989年5月31日,日本央行加息75个BP,将贴现率提高至3.25%此后的15个月内,日本央行再度4次加息 在该轮加息周期中,日本央行将贴现率从2.5%提高到6%,累计加息350个BP加息刺破了日本房地产泡沫,东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌1991年3月~2005年9月,东京圈城市土地价格累计下跌71.5% 从国内的经验来看,1993年央行大幅加息也是海南房地产泡沫破裂的重要因素作为当年宏观调控的16条措施之一,1993年5月15日和7月11日,央行两次分别加息(一年期贷款利率)72个BP和162个BP,累计加息234个BP央行大幅加息导致海南房地产泡沫破裂,烂尾楼、积压房地产大量增加 据中国人民银行调查统计,截至1998年底,海南房地产占压四大专业银行的金融资产累计达406.57亿元,且多数已成不良资产海南人均占压房地产面积1平方米,是全国平均水平的17倍 从近年来的经验来看,近两轮加息均造成国内局部地区房价出现大幅下跌2004年10月~2007年9月,央行10次加息共207个BP,其结果是70个大中城市房价普遍下跌,其中深圳房价下跌幅度达20%,广州房价下跌13% 2011年2-7月,央行连续三次加息共75个BP考虑到首套房贷七折优惠调整为八五折优惠,房贷利率加息184个BP70个大中城市房价再度出现普遍下跌,其中温州房价下跌20%,杭州、宁波房价下跌10% 但也应该注意到,加息同时也会抑制房屋供给供给变化落后于需求变化,因此价格的下跌之后若无供给增加,则价格会再次回升 事实证明,加息是抑制房价上涨最为有效的政策自6月份钱荒之后,银行体系资金面明显较上半年收紧,银行间7天回购利率连续4个月处于4%左右的水平,银行资金利率逐步传导至实体经济,首当其冲受到影响的是房地产市场,产生了变相加息的效果 由此来看,本轮房贷利率的大幅提高将引发房地产市场新一轮全国范围的调整,而局部地区的房价将出现10%以上的下跌幅度若资金价格的抬升无法得到缓解,则将持续影响房市和经济 三、房地产市场调整将导致经济再度下行 短期来看,借鉴前两轮房地产市场调整的经验,实体经济最为薄弱的地区房价跌幅最深在2007-2008年房地产市场调整过程中,受劳动密集型企业出口大幅下滑影响,身处珠三角地区的深圳、广州房价跌幅最深在2011-2012年房地产市场调整过程中,受中小企业资金链断裂影响,温州房价跌幅最深 本轮经济回升难持续,四季度经济不会大起大落,但将再度下行在目前政策不做任何改变的情况下,今年四季度到明年一季度经济将呈现“经济下、通胀上、货币紧”的“类滞涨”局面国内经济增长将受到房地产市场调整的冲击而再度出现下行压力房贷利率提高将首先抑制房地产销售,继而导致房地产投资增速下滑,再导致相关上游行业需求萎缩 同时,由于通胀率变动滞后于经济增长,因此短期内通胀仍将继续上行,央行将继续维持银行体系资金面偏紧的局面,